神戸市シニアマイホーム借上げ制度完全ガイド【2025年最新版】｜老後の安定収入を確保する方法
「退職後の収入が不安」「空き家になりそうな実家をどうしよう」──そんな悩みをお持ちの神戸市在住50歳以上の皆様へ。
神戸市では、国土交通省が支援するマイホーム借上げ制度により、売却せずに自宅を資産活用して安定収入を得ることができます。
この記事では、神戸市公式サイトとJTI公式情報に基づいて、マイホーム借上げ制度の詳細を分かりやすく丁寧に解説いたします。制度を正しく理解して、老後の安心な暮らしにお役立てください。
🏠 神戸市シニアマイホーム借上げ制度とは
制度の概要と仕組み
神戸市のマイホーム借上げ制度は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が運営する公的制度です。50歳以上のシニアが所有する住宅を、JTIが借上げて子育て世帯などに転貸します。
【制度の流れ】
- 住宅所有者 → JTIに住宅を貸し出し
- JTI → 入居者に転貸
- 入居者 → JTIに家賃支払い
- JTI → 住宅所有者に保証賃料支払い（手数料15％差し引き後）
重要なのは、この制度は国の基金により保証された安心・安全な仕組みだということです。
【なぜ今注目されているのか】
- 📈 老後の安定収入源として注目
- 🏘️ 空き家問題の解決策として期待
- 💰 売却せずに資産活用できる画期的な制度
- 🛡️ 国の基金により保証された安心制度
- 📊 神戸市では2025年現在、利用実績58件の実績あり
✅ 8つの大きなメリット
他の賃貸制度にはない特徴
1️⃣ 空室時でも毎月家賃収入
最初の入居者決定後は、空室期間中でも規定の家賃を受け取れます。これは他の賃貸制度にはない大きな特徴です。
2️⃣ 入居者トラブルはJTIが対応
家賃滞納や近隣トラブルなど、入居者に関する問題は全てJTIが処理します。オーナー様が直接対応する必要はありません。
3️⃣ 国の基金による保証
万が一JTIに問題が発生した場合でも、国の予算で設定された債務保証基金により安心です。
4️⃣ 定期借家契約で安心
3年間の定期借家契約のため、契約期間終了後は確実に住宅が戻ってきます。居座りや立ち退き料の心配がありません。
5️⃣ 最長終身借上げ
住宅が賃貸可能な状態である限り、終身にわたって借上げ継続されます。
6️⃣ 売却せずに資産活用
大切な自宅を手放すことなく、資産として有効活用できます。
7️⃣ 管理の手間なし
物件管理、入居者募集、契約手続きなど、すべてJTIが代行します。
8️⃣ 税制上のメリット
不動産所得として必要経費の計上が可能で、税制面でもメリットがあります。
📋 利用できる方の条件
年齢条件
【原則50歳以上の方】
日本に居住する50歳以上の方（原則として国籍は問いません）、または海外に居住する50歳以上の日本人。及び両者の共同生活者（1名まで）。
✅ 50歳未満の方でも利用可能な場合
- 「かせるストック」の認定を受けている住宅をお持ちの方
- 相続や生前贈与により取得した家をお持ちの方
- 転勤・転職、海外赴任で住みかえをなさる方
- 定期借地上の家をお持ちの方
- 起業支援金・移住支援金を受け取られる予定の方
住宅の条件
【基本要件】
- 日本国内にある居住用住宅（一戸建て、マンション等）
- オーナー様が単独または共同所有する住宅
- 当初から賃貸事業目的でない住宅
【耐震基準】
重要：建築年により対応が異なります
| 建築確認日 | 必要な対応 |
|---|---|
| 1981年6月1日以降 | 追加対応不要（新耐震基準） |
| 1981年5月31日以前 | 耐震診断実施、必要に応じて補強工事 |
【建物状況】
- JTI所定の建物診断をクリア
- 重大な劣化がある場合は補修が必要
- 築25年以内：簡易外観調査（無料）
- 築25年超：詳細な建物診断（有料）
📞 申込手続きと必要な費用
申込みの流れ
【STEP 1: 制度説明・相談】
- 神戸市すまいるネットまたはJTIへ相談
- 制度内容の詳細説明
- 概算賃料の目安提示
【STEP 2: カウンセリング】
- ハウジングライフプランナーによる詳細説明
- 住みかえ先の相談
- 生活資金のプランニング
【STEP 3: 賃料査定】
- JTI協賛事業者による現地査定
- 査定は無料
【STEP 4: 制度利用申込み】
- 申込手数料：18,700円（税込）
- 契約内容の詳細説明
【STEP 5: 建物診断】
- 耐震診断・劣化診断の実施
- 費用は利用者負担
【STEP 6: 補修工事】
- 必要な場合のみ実施
- 費用は利用者負担
【STEP 7: 契約締結・入居者募集】
- JTI協賛会社による入居者募集
- 入居開始後、賃料支払い開始
必要な費用
| 項目 | 費用 | 備考 |
|---|---|---|
| 申込手数料 | 18,700円 | 申込み時 |
| 建物診断費 | 8～23万円程度 | 耐震・劣化診断の合計 |
| 補修工事費 | 物件により変動 | 必要な場合のみ |
| JTI手数料 | 家賃の15％ | 毎月差し引かれる |
| 火災保険 | オーナー負担 | 必須加入 |
💰 収入シミュレーション例
神戸市内の実例
【神戸市内の一戸建て（築15年）の場合】
- 市場賃料：月10万円
- JTI手数料15％差し引き後：月8.5万円
- 年間収入：102万円
- 10年間の累計収入：1,020万円
【神戸市内のマンション（築10年）の場合】
- 市場賃料：月8万円
- JTI手数料15％差し引き後：月6.8万円
- 年間収入：81.6万円
- 10年間の累計収入：816万円
実際の利用事例
【事例1：定年退職後の安定収入（Aさん・65歳）】
状況：神戸市内の一戸建て（築10年）、定年を機に郊外の実家に住み替え
結果：月7万円の安定収入を5年間継続、空室期間1年間も家賃保証あり
コメント：「年金プラスアルファの収入で安心」
【事例2：海外転勤での活用（Bさん・45歳）】
状況：神戸市内のマンション（築8年）、3年間の海外転勤決定
結果：転勤期間中に月6万円の収入、入居者トラブルも全てJTIが対応
コメント：「手間なく安心して海外赴任できた」
【事例3：相続した実家の活用（Cさん・58歳）】
状況：田舎の一戸建て（築25年）、売却査定では二束三文の評価
結果：月6万円で借上げ成功、売却では得られない継続収入
コメント：「家も残り、収入も得られて満足」
⚠️ デメリットと注意点
主なデメリット
❌ 1. 賃料が市場相場より低め
JTI手数料15％と空室保証コストにより、市場相場の70～85％程度になることが多い
❌ 2. 初回入居まで保証なし
最初の入居者が決まるまでは家賃保証なし。入居まで数ヶ月かかる場合もある
❌ 3. 年齢制限
原則50歳以上。50歳未満は特定条件をクリアする必要がある
❌ 4. 建物診断・補修費用
事前の診断費用と、場合によって数十万円の補修工事費が必要
❌ 5. 中途解約の制限
入居者の居住権保護のため、すぐには解約できない場合がある
注意すべきポイント
- 一般募集との併用不可
- 3年間の定期契約（更新は協議による）
- 入居者によるリフォームを認める必要がある場合もある
- 抵当権設定住宅は審査が必要
- 固定資産税の滞納があると利用不可
📞 神戸市での相談窓口
すまいるネット（神戸市すまいの総合窓口）
【基本情報】
住所：〒653-0041 神戸市長田区二葉町5-1-1 アスタくにづか5番館2階
電話：078-647-9900
営業時間：10:00～17:00（水曜・日曜・祝日定休）
サービス：制度説明、相談対応、セミナー開催
公式サイト：すまいるネット
【相談できる内容】
- マイホーム借上げ制度の詳細説明
- 利用条件の確認
- 概算賃料の目安提示
- 申込みの流れ説明
- その他住まいに関する相談
JTI（移住・住みかえ支援機構）
【基本情報】
電話：03-5211-0757
受付時間：平日9:00～17:00
サービス：制度詳細説明、建物診断、賃料査定
問い合わせ：JTI公式サイト
【JTIで相談できる内容】
- 制度利用の可否判断
- 建物診断の詳細
- 賃料査定の実施
- 契約条件の詳細
- ハウジングライフプランナーの紹介
神戸市居住支援協議会
❓ よくある質問
【制度について】
Q：本当に空室時でも家賃がもらえるの？
A：はい。最初の入居者が決定した後は、空室期間中でも規定の家賃をお支払いします。ただし、初回入居まではお支払いできません。
Q：JTIが倒産したらどうなる？
A：国の予算で債務保証基金が設定されており、万が一の場合も保証されます。また、JTI自体も独立採算で健全な運営を行っています。
Q：家賃はどのように決まる？
A：地域の賃貸相場をもとにJTIが査定します。市場相場から手数料15％を差し引いた金額が手取りとなります。
Q：契約期間中に家に戻りたくなったら？
A：3年間の定期借家契約のため、契約期間終了時に戻ることができます。ただし、契約期間中の途中解約は入居者との調整が必要です。
Q：リフォーム費用は誰が負担する？
A：基本的な設備修繕はJTIが対応しますが、入居者の希望によるリフォームは入居者負担です。大規模修繕は所有者負担となります。
Q：相続税の節税効果はある？
A：賃貸中の不動産として評価されるため、一定の相続税節税効果が期待できます。詳しくは税理士にご相談ください。
Q：神戸市での利用実績は？
A：神戸市住生活基本計画によると、2025年現在で58件の認定実績があります。
🌟 まとめ：神戸市でシニアマイホーム借上げ制度を活用しよう
神戸市のシニアマイホーム借上げ制度は、老後の安定収入確保と空き家の有効活用を同時に実現できる優れた制度です。国の支援により安心して利用でき、神戸市内でも多くの実績があります。
🔍 制度利用のポイント
対象者
原則50歳以上、一定条件で50歳未満でも利用可能
収入例
神戸市内で月6～8万円の安定収入（物件により変動）
初期費用
申込手数料1.87万円＋建物診断費8～23万円程度
相談窓口
すまいるネット（078-647-9900）で無料相談
📋 こんな方におすすめ
- ✅ 50歳以上で住み替えを検討している
- ✅ 空き家になりそうな持ち家がある
- ✅ 売却せずに資産を活用したい
- ✅ 安定した副収入が欲しい
- ✅ 賃貸管理の手間をかけたくない
- ✅ 老後の収入源を確保したい
📞 次のアクション
- すまいるネット（078-647-9900）またはJTI（03-5211-0757）に相談
- 制度の詳細説明を受ける
- 建物診断・賃料査定の実施
- 利用可否の最終判断
老後の安心のために、今から準備を始めませんか？
📚 参考資料・関連リンク
🔗 公式サイト（最新情報はこちら）
※この記事の情報は2025年9月時点の神戸市公式サイト・JTI公式サイト情報に基づいています。制度内容は変更される場合がありますので、詳細は各窓口にお問い合わせください。